EV-Brief Wohnlagen Kock v. 24.3.16

Einwohnerverein St. Georg von 1987 e. V.
Per Adresse: Stadtteilbüro St. Georg, Hansaplatz 9, 20099 Hamburg
Website: www.ev-stgeorg.de, E-Mail: info@ev-stgeorg.de, Tel. 280 37 31

An die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen  piratdrachen_200
z.Hd. Herrn Staatsrat Kock
Neuenfelder Straße 19
21109 Hamburg
St. Georg, den 24.3.2016

Betr.:
Wohnlagenverzeichnis/Mietenspiegel 2015

Sehr geehrter Herr Staatsrat Kock,
wie Sie vielleicht erinnern bzw. wissen, haben wir am 17. Februar auf einer öf-fentlichen Veranstaltung des Einwohnervereins über die Hochstufung einiger St. Georger Straßen in die sog. „gute Wohnlage“ mit rund 60 Betroffenen disku-tiert. Auf einer anschließenden internen Beratung sind die dort angesprochenen Punkte nochmals besprochen worden. Vor diesem Hintergrund übermittele ich Ihnen– stellvertretend für die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen (BSW) – hiermit unsere Forderungen.

1) Das Auf und Ab der Wohnlageneinstufungen im nördlichen Teil St. Georgs im vergangenen Jahrzehnt hat die ganze Absurdität des Verfahrens unterstri-chen. Da müssen erst Gerichtsurteile herhalten, um die Wohnlagenhochstufun-gen z.B. in der Koppel und in der St. Georgstraße mit teilweise mehrjährigem Verzug zurückzunehmen und im Wohnlagenverzeichnis zu berücksichtigen. Und mit dem neuen Wohnlagenverzeichnis bzw. Mietenspiegel 2015 werden diese Entscheidungen wieder kassiert. Das geht aus unserer Sicht überhaupt nicht und untergräbt das Rechtsbewusstsein der Bevölkerung. Wir fordern daher umfassende Transparenz und die vollständige Offenlegung sämtlicher Aspekte – des Anlasses, etwaiger Begutachtungsbesuche, der Gründe sowie der (Berech-nungs-) Faktoren –, die Ende 2015 zur Hochstufung der St. Georgstraße, der Rautenbergstraße und großer Teile der Koppel von der normalen in die gute Wohnlage geführt haben.

2) Wir halten die erneute Hochstufung der betreffenden Blockseiten von der normalen in die gute Wohnlage für völlig ungerechtfertigt. Es hat sich in den be-treffenden Straßen für die Menschen nichts, aber auch gar nichts verbessert. Ein-zig der Bodenrichtwert bzw. Gebietsstatus – was für kaschierende, ja euphemi-stische Begriffe – ist weiter angestiegen. Doch das nutzt den betroffenen Miete-rInnen nicht nur nix, es schadet ihnen sogar noch und trägt über massiv angeho-bene Mieten zu einer weiteren Verdrängungswelle maßgeblich bei. Wir fordern daher die Rückstufung der genannten Straßen von der guten in die normale Wohnlage.

3) Wir bezweifeln zutiefst, wie schon einmal vor zehn Jahren, die angebliche „Wissenschaftlichkeit“ der „Formel“ zur „Berechnung“ der Wohnlageneinstu-fung. Auf keiner der verschiedenen Veranstaltungen, weder damals mit Ihnen und Herrn Klupp noch in den vergangenen Wochen mit Vertreterinnen der BSW, ist es den Verantwortlichen gelungen, den Nachweis dieser Wissenschaft-lichkeit auch nur ansatzweise zu führen. Ganz im Gegenteil, wir sind erneut zu der Überzeugung gekommen, dass die völlig überproportionale Berücksichti-gung des Bodenrichtwerts bei der Berechnungsformel alleine die Interessen der Haus-, Wohnungs- und GrundeigentümerInnen widerspiegelt und befriedigt. Konkret für St. Georg bedeutet die Wertigkeit von gut 40 % des einen Faktors (0,88 für den Gebietsstatus) gegenüber allen anderen fünf Faktoren (1,20 für den Grünflächenanteil, die Verdichtung, Lärmquellen, Verkehrsbelastung und ÖPNV-Anbindung) eine Verkehrung der Wahrnehmungen, Bedürfnisse und In-teressen der gesamten Mieterschaft. Gutes Wohnen als MieterIn hat so gar nichts mit den explodierenden Bodenpreisen, dem Eigentumswohnungshype und der Flucht in die Immobilien zu tun, sehr viel aber mit der Zahl der Bäume, der Autofrequenz und dem „Rollkofferalarm“ etc. Wir fordern daher die völlige Streichung des Gebietsstatus‘ bzw. der Bodenrichtwerte aus der Berechnungs-formel für die Wohnlageneinstufung.

4) Wir stellen uns nicht grundsätzlich gegen einen Mietenspiegel und das Wohn-lagenverzeichnis, wir kritisieren allerdings, dass viele Regelungen mieterfeind-lich und am Leben vorbei sind. Wie kann es sein, dass bei der ortsüblichen Ver-gleichsmiete lediglich die „veränderten“, de facto also ausschließlich die ange-hobenen Mieten der letzten vier Jahre in deren Berechnung eingehen? Wieso wird der SAGA GWG nicht ein Riegel vorgeschoben, ausgerechnet als öffentli-ches Wohnungsunternehmen Mieterhöhungsverlangen herauszuschicken, kaum dass der neue Mietenspiegel verkündet worden ist? Was soll hinsichtlich der Wohnlageneinstufung eine „wissenschaftliche Formel“, die vorhandene Tenden-zen der Aufwertung, Gentrifizierung und Verdrängung auch noch massiv an-

heizt? Diese und einige weitere Aspekte bringen uns dazu, an den Senat, die zu-ständige Behörde, den AK Mietenspiegel und die Hamburgische Bürgerschaft zu appellieren, die Grundlagen des Mietenspiegels wie auch des Wohnlagenver-zeichnisses dringend zu überarbeiten und dabei die Interessen der MieterInnen nicht nur stärker zu berücksichtigen, sondern überhaupt Partizipation in Form von MieterInnenbeteiligung auf Augenhöhe zu gewähren und zu organisieren.

Ihrer Reaktion auf unsere Anliegen und Forderungen sehen wir mit Spannung entgegen. Im Stadtteil haben wir eine weitere öffentliche Veranstaltung ange-kündigt, sobald die Antwort der BSW vorliegt. Seien Sie dafür schon einmal im Vorwege herzlich eingeladen.

Mit freundlichen Grüßen
Michael Joho, 1. Vorsitzender

Artikel im „Hamburger Wochenblatt“ zur Wohnlageneinstufung

Artikel im „Hamburger Wochenblatt“,
Ausgabe St. Georg/Uhlenhorst/Hohenfelde/City/Hafencity
Nr. 24/2016, vom 15.6.2016
http://www.hamburger-wochenblatt.de/st-georg/lokales/streitpunkt-mietenspiegel-d32797.html

Normale oder gute Wohnlage? Das große Einstufen geht weiter

  1. GEORG. In St. Georg gibt es seit Jahren Streit um die Einstufung der Wohnlagen. Normale oder gute Wohnlage ist dann die Frage. Beurteilt wird dies von den Behörden, die nach Hinweisen von Vermietern, Immobilienbesitzern oder anderen Interessierten immer wieder nachprüfen und hin- und her stufen. So wurde in der Koppel vor rund zehn Jahren ein Teilabschnitt zunächst von der normalen in gute Wohnlage umbenannt und nach Klagen der Anwohner wieder zurückbetitelt.

    Lothar Degen, der seit 1974 in der Koppel Nummer 16 wohnt, hat die ganze Prozedur miterlebt und war damals unter den Klägern. Jetzt gab es eine neue Begutachtung der Umgebung und eine erneute Hochstufung in die gute Wohnlage. Die Kriterien, die zur Berechnung herangezogen werden sind für die meisten Mieter kaum nachvollziehbar, und auch Lothar Degen kann keine positive Veränderung seines Umfeldes feststellen, die für eine gute Wohnlage sprechen würde. „Die Koppel hat sich total verdichtet“, so der Grafiker, der dort mit seiner Frau lebt und kaum noch Licht in der Küche hat.

    „Wir können am Tag etwa eine Stunde ohne künstliches Licht in der Wohnung sitzen“, so Lothar Degen, dann würde der Neubau gegenüber so viel Schatten werfen, dass es in den Räumen permanent dunkel sei. Was jetzt zu der erneuten Hochstufung der Wohnlage geführt haben könnte, bleibt für die betroffen Mieter ein Rätsel. Die Entfernung zum Hauptbahnhof sei dieselbe geblieben, Bäume und Grün rund um die Straße, die parallel zur Langen Reihe verläuft, seien eher im Bestand zurückgegangen und die vielen neuen Gewerbetreibenden, die dem Quartier den Ruf des Szeneviertels verpasst haben, sind für die Anwohner eher eine Lärmbelästigung als Glück. Bei einem Treffen der Anwohner und Behördenvertreter im Februar in St. Georg wurde die Forderung laut, mehr Transparenz für die Berechnungen der Wohnlagen zu bieten.

„Ungerechtfertigte Hochstufung“

In 2015 gab es immerhin Veränderungen für die St. Georgstraße, die Rautenbergstraße und Teile der Koppel. „Wir halten die erneute Hochstufung der betreffenden Blockseiten für völlig ungerechtfertigt“, hieß es auch von Seiten des Einwohnervereins mit Michael Joho als Ersten Vorsitzenden. Für die Menschen habe sich nichts in den betroffenen Straßen verbessert und allein der Anstieg des Bodenrichtwerts habe zu dem erneuten Anstieg geführt. Die Verdrängungswelle werde dadurch maßgeblich weiter vorangetrieben, so Joho. „Wir bezweifeln zudem die Wissenschaftlichkeit der Formel zur Berechnung der Wohnlageneinstufung“, so der Einwohnerverein. Die Berücksichtigung der Bodenrichtwerte halten die Anwohner der betroffenen Straßen für völlig überproportionale und im alleinigen Interesse der Grundeigentümer.

Der Einwohnerverein fordert deshalb eine komplette Streichung dieser Berechnungsgrundlage. Lothar Degen hat auch nach der Neueinstufung noch keine Mieterhöhung erhalten, die Angst geht aber um – und das nicht ohne Grund. Schon die letzte Hochstufung hatte den Anwohnern saftige Mieterhöhungen und dadurch die Überlegung ins Haus gebracht, ob die Wohnung überhaupt noch zu halten sei. Familie Degen, die hier mit einer Warmmiete von 110 D-Mark begonnen hat, steht an der Grenze des Möglichen. Eine weitere Mieterhöhung würde ihr Budget übertreffen.

„Wir haben schon überlegt, ein Zimmer unter zu vermieten“, so Lothar Degen. Bei knapp 60 Quadratmetern keine leichte Aufgabe, wenn man bereits zu zweit in einer Wohnung lebt. Wie Familie Degen geht es auch vielen anderen Bewohnern in Hamburg. Die Mieten explodieren und neuer Wohnraum ist kaum zu finden. „Wenn wir umziehen, kommen noch Kosten für Renovierungen und Transport dazu“, erklärt Lothar Degen, der auf jeden Fall versuchen will, im Stadtteil zu bleiben. (kg)